Problematiken im Gewerbemietrecht

Vom 10.12.2019

Wird durch ein Unternehmen – z. B. ein Immobiliengeschäft – ein Mietgegenstand an ein anderes Unternehmen zur gewerblichen Nutzung vermietet, entstehen oft Schwierigkeiten zwischen den beiden Mietvertragsparteien. Diese sollen im nachfolgenden Beitrag näher betrachtet werden.

Zwar gelten einige Vorschriften des Wohnraummietrechts auch für das Gewerbemietrecht. Allerdings finden im Gewerbemietrecht keine mieterschützenden Normen (z. B. § 514 BGB Sozialklausel) Anwendung und es besteht eine hohe Vertragsfreiheit. Um daraus resultierende Probleme zu vermeiden, ist es wichtig, bereits im Gewerbemietvertrag genau festzulegen, für welche Bereiche der Vermieter bzw. der Mieter zuständig ist.

Anwendungsbereich des Mietvertrags

Wird ein Gewerbemietvertrag abgeschlossen, sollte immer das Mietobjekt mit den zur Verfügung gestellten Räumen exakt benannt werden. Dies gilt beispielsweise auch für Abstellräume, Keller oder Parkplätze, die genutzt werden dürfen. Oftmals kommt es im Nachhinein zu Streitigkeiten, weil nicht geklärt wurde, ob bestimmte Räumlichkeiten bei der Miete für das Gewerbe inbegriffen sind oder nicht. Dies lässt sich beispielsweise mit einen genauen Grundrissplan vermeiden.

Mietzweck/-zeit

Zudem sollte der Mietzweck klar festgeschrieben werden. Dieser sollte allerdings nicht zu eng gefasst werden, um den Unternehmer die Möglichkeit offen zu halten, ggf. notwendige Anpassungen am Geschäftsmodell vorzunehmen. Dies deshalb, weil bei jeder Mietzweckänderung eine Zustimmung des Vermieters notwendig ist. Darunter würde dann auch die grundlegende Änderung des Sortiments fallen. Um Streitigkeiten zu vermeiden und eventuellen daraus entstehenden Problemen aus dem Weg zu gehen, sollte daher genaustens geregelt sein, zu welchen gewerblichen Zweck das Gebäude bzw. die Räumlichkeiten genutzt werden dürfen.

Handelt es sich um ein genehmigungsbedürftiges Unternehmen, ist es sinnvoll, die Rechtswirksamkeit des Mietvertrages von einer Genehmigung abhängig zu machen. Dies deshalb, weil es so bei Wegfall der Genehmigung leichter ist, aus dem Mietvertrag auszusteigen.

Zu empfehlen ist außerdem, dass bei einem gewerblichen Mietvertrag eine bestimmte Mietzeit festgelegt wird. Dies hat den Vorteil, dass Sie das Nutzungsverhalten des Mieters zunächst kennen lernen können, aber auch den Nachteil, dass der Mieter sich nach der Mietzeit für einen anderen Gewerberaum entscheiden kann.

Reparaturen/Instandhaltung

Ein weiterer Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter sind Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten oder Mängel am Mietobjekt. Jeder möchte die Kosten auf den anderen abwälzen und sich möglichst vor der Verantwortung drücken.

Grundsätzlich muss der Vermieter das Mietobjekt im jeweils ortsüblichen Standard erhalten und erhebliche Gefahren für die Gesundheit beseitigen. Der Gesetzgeber bestimmt sogar, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der angemieteten Räumlichkeiten zu gewährleisten. Er also für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist.

Allerdings besteht im Gewerbemietrecht eine weitaus größere Gestaltungsfreiheit und es können im Wege der einzelvertraglichen Abreden (Individualabreden) weitaus mehr Pflichten auf den Mieter übertragen werden, als im Wohnraummietrecht erlaubt wäre. Dies geht sogar so weit, dass Vereinbarungen als sittenwidrig eingestuft werden können und damit rechtlich keine Geltung haben. Bei einer einzelvertraglichen und individuellen Vereinbarung ist den Parteien das damit verbundene Risiko in der Regel bewusst, weshalb solche Vereinbarungen weniger bedenklich sind. Bei formularmäßigen Klauseln in AGBs, die vom Vermieter bereits vorgegeben werden und dem Mieter keinen Spielraum bieten, muss allerdings eine genauere Betrachtung stattfinden. Um Schwierigkeiten möglichst zu vermeiden, hat die Rechtsprechung im Laufe der Zeit einige Richtlinien für die Beurteilung der Individualvereinbarungen und formularmäßigen Klauseln (AGBs), die sich auf Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten beziehen, entwickelt. Dazu zählen folgende Punkte:

  • Eine umfassende Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf den Mieter ist grundsätzlich nicht möglich. Dies wird damit begründet, dass der Mieter dann wie ein Eigentümer behandelt werden würde und ihm damit eine Verantwortung übertragen werden würde, die nicht sachgerecht ist.
  • Über dies werden individuelle Vereinbarungen immer einschränkend ausgelegt und sind im Zweifelsfall eher nichtig. Handelt es sich um formularmäßige Klauseln in AGBs, die umfassende Pflichten auf den Mieter übertragen, sind diese als regelmäßig unwirksam anzusehen.
  • Die durch den Mietgebrauch verursachten Erhaltungs- und Instandsetzungsaufwände im Inneren der gemieteten Räumlichkeiten, können allerdings auf den Mieter übertragen werden. Werden Schäden aber durch Dritte verursacht, können diese nicht auf den Mieter übertragen werden.
  • Findet eine formularmäßige Übertragung statt, muss das Mietobjekt im einwandfreien Zustand übergeben worden sein. Außerdem darf der Mieter nicht dazu verpflichtet werden, anfängliche Mängel zu beseitigen.

Eine Übertragung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten auf den Mieter ist also im Gewerbemietrecht durchaus erlaubt, allerdings darf nicht die gesamte Last der Erhaltung der Immobilie formularmäßig auf den Mieter übertragen werden. Dies sollte bereits beim Abschluss des Gewerbemietvertrages im Hinterkopf behalten werden.

Werden Prüfpflichten oder Reparaturpflichten vom Vermieter nicht eingehalten, kommt es regelmäßig zu Schwierigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien. Betrachtet man z. B. die Aufzugsanlagen näher, ist Folgendes festzuhalten:

Der Vermieter muss den Aufzug ständig in einem betriebsbereiten und betriebssicheren Zustand zur Verfügung stellen und jederzeit die Sicherheit und Gesundheit von Benutzern, Monteuren und Wartungskräften gewährleisten.
Funktioniert die Aufzugsanlage mehrere Tage oder gar Wochen nicht, ist der Mieter sogar berechtigt für die Zeit des Ausfalls die Miete zu mindern. Zusätzlich zur Mietminderung können Schadensersatzansprüche des Mieters wegen Verdienstausfalls durch die nichtfunktionierende Aufzugsanlage geltend gemacht werden. Laut Betriebssicherheitsverordnung müssen Aufzüge jährlich von einer zugelassenen Überwachungsstelle geprüft werden.

Der Vermieter hat zudem eine Kennzeichnung im Aufzug anzubringen, in welchem Monat und Jahr der turnusmäßige Termin für die nächste Prüfung ist und eine Zwei-Wege-Kommunikation für den Notfall einzurichten. Ergänzend dazu muss er einen Notfallplan erstellen und an den Notdienst aushändigen. Kommt er diesen Pflichten nicht nach, können Mieten verringert werden oder sogar hohe Bußgelder drohen. Um dieser Problematik aus dem Weg zu gehen, sollten daher die Prüfpflichten und Kennzeichnungspflichten eingehalten werden.

Schutz vor Wettbewerbern

Als gewerblicher Vermieter an gewerbliche Mieter müssen Sie zudem dafür Sorge tragen, dass Ihr Mieter vor konkurrierenden Unternehmern in unmittelbarer Umgebung geschützt ist. Ansonsten könnte Ärger drohen. Laut Gesetzgeber ist es einem Vermieter nicht erlaubt, ihm gehörende Immobilien an Konkurrenzfirmen zu vermieten und somit die Gewinnchancen eines Mieters zu vermindern. Beachten Sie dies daher bei der Vermietung Ihrer Immobilien. Mieter können sogar darauf bestehen im Gewerbemietvertag vertraglich festzulegen, dass in unmittelbarer Umgebung nicht an konkurrierende Unternehmer vermietet werden darf.

Zusätzlich dazu sind Sie dazu verpflichtet, negative Einflüsse – z. B. Störungen – zu beseitigen. Sollten durch Störungen – wie z. B. unzumutbare Geräusche oder Gerüche oder übermäßigen Lärm – bei Ihrem Mieter auftreten und werden diese nicht beseitigt, kann dies zu Schwierigkeiten mit Ihrem Mieter führen und eventuell eine Mietminderung zur Folge haben. Beseitigen Sie diese daher zeitnah.

Schriftform

Gewerbemietverträge mit einer längeren Laufzeit als ein Jahr sollten außerdem zwingend in Schriftform abgeschlossen werden. Beachten Sie, dass Mietverträge, die per Mail abgeschlossen wurden, nicht unter die Schriftform fallen. Sollten spätere Änderungen (Nachträge) vorgenommen werden wollen, müssen diese ebenfalls in Schriftform festgehalten werden. Ansonsten ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit gültig.

Fazit

Insgesamt sind mit dem Abschluss eines Gewerbemietvertrages zahlreiche Pflichten und Sonderregelungen zu beachten. Vor diesem Hintergrund sollten möglichst viele Punkte bereits im Vorfeld schriftlich im Mietvertrag fixiert werden, um eventuelle zukünftige Schwierigkeiten zu vermeiden.