Arbeitgeber übertragen ihre Fürsorgepflicht nicht an Vermieter!

Vom 3.10.2019

Miet- und Pachtverhältnisse entbinden nicht automatisch von bestimmten Pflichten als Arbeitgeber. Natürlich sollte ein Vermieter z. B. Aufzüge, (kraftbetätigte) Tore oder Versorgungseinrichtungen (Trinkwasser, Heizung etc.) regelmäßig prüfen lassen und damit sicherstellen, dass von den Gebäudeeinrichtungen (bzw. Arbeitsplätzen) keine Gefährdungen ausgehen. Die Realität sieht leider oftmals anders aus.

Mieter und Vermieter streiten sich häufig, soweit so bekannt 😉. Wenn Vermieter nachlässig mit der Instandhaltung sind – insbesondere bei Missachtung gesetzlicher Prüfpflichten, dürfen Sie als Vermieter jedoch nicht dem Trugschluss unterliegen, dass einzig der Vermieter in der Haftung ist. Insbesondere dürfen Sie in einem solchen Fall nicht in eine Resignation verfallen und nichts tun. Juristisch gesehen würde diese Resignation nämlich als Verletzung der Fürsorgepflicht als Arbeitgeber gelten!

Die TRBS 3121 vom Oktober 2018 stellt dies anhand des Betriebs von Aufzugsanlagen klar:

„So kann auch ein Pächter oder Mieter Arbeitgeber im Sinne dieser TRBS sein. Maßgeblich hierbei ist die privatrechtliche Ausgestaltung der Verantwortung für die Sicherheit einer Aufzugsanlage. Ein Verpächter bleibt Arbeitgeber im Sinne dieser TRBS, wenn er über die sicherheitstechnischen Vorkehrungen entscheidet.“

Das heißt: Auch wenn Aufzüge nicht in Ihrem Besitz sind, muss mit dem Eigentümer vertraglich geregelt sein, dass die Anforderungen (z. B. wiederkehrende Prüfungen) der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) eingehalten werden. Ist dies noch nicht der Fall, muss mit den Eigentümern nachverhandelt werden. Dabei sollte als Ergebnis vertraglich klar dokumentiert sein, wer welche Anforderungen erfüllt und dafür wirtschaftlich aufkommt.

Im Zweifel – und bei bleibender Resignation des Vermieters – sollten Sie zunächst selbst die rechtlichen Anforderungen umsetzen und dafür aufkommen. Prüfen Sie dann (rechtliche) Schritte, sich diesen Aufwand beim Vermieter geltend zu machen (z. B. über eine Mietminderung für einen bestimmten Zeitraum).