Aufgrund der nicht mehr zeitgemäßen Berechnung der Grundsteuer soll diese in Deutschland reformiert werden. Dies kann auch für Ihr Unternehmen erhebliche Auswirkungen haben, denn neben Wohngrundstücken unterliegen auch gewerblich genutzte Grundstücke dieser Steuer. Ziel ist es eine gerechte und mit dem Grundgesetz vereinbare Neuregelung zu finden.

Bisher wird die Grundsteuer auf Grundlage von Einheitswerten erhoben, das heißt die Steuer wird pro Immobilieneinheit berechnet. Die Einheitswerte wurden erstmals 1935 festgelegt und für Westdeutschland 1964 aktualisiert. In Ostdeutschland gelten hingegen immer noch die alten Einheitswerte von 1935. Hinzu kommt ein sogenannter Hebesatz, der von den jeweiligen Gemeinden jeweils unterschiedlich festgelegt wird. Daher zahlen Immobilienbesitzer in unterschiedlichen Gemeinden unterschiedlich viel Grundsteuer.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat mit Urteil vom 10. April 2018 die Vorschriften für die Einheitsbewertung von Grundvermögen zur Berechnung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass der Gesetzgeber bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Bis zu diesem Zeitpunkt dürfen die verfassungswidrigen Regeln weiter angewandt werden, nach Verkündung einer Neuregelung für höchstens weitere fünf Jahre, längstens aber bis zum 31. Dezember 2024.

Zukünftige Berechnung

Allgemein wird die Grundsteuer auch in Zukunft in drei Schritten berechnet:

Wert × Steuermesszahl × Hebesatz

Wert: Bodenrichtwertmodell

Hier sind vor allem folgende Faktoren für die Berechnung wesentlich:

  • der jeweilige Bodenwert (Bodenrichtwert)
  • Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete (abhängig von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde – je höher diese ist, desto höher ist tendenziell auch die Miete in der Gemeinde)
  • die Grundstücksfläche
  • die Immobilienart und
  • das Gebäudealter.

Steuermesszahl: Ausgleich der Wertsteigerungen

Momentan werden die Daten von 1935 bzw. 1964 herangezogen. Diese sind veraltet und nicht mehr zeitgemäß, weshalb eine Anpassung stattfinden muss.

Dies soll mit der Senkung der Steuermesszahl auf 0,034 % erreicht werden.

Außerdem sollen weiterhin der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen gefördert werden. Für Gesellschaften, die günstiges Wohnen ermöglichen, wird ein zusätzlicher Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vorgesehen, was steuermindernd ist.

Hebesätze der Kommunen

Sollte die Kommune ein höheres Grundsteueraufkommen durch die Neubewertung erhalten, besteht die Möglichkeit, dass diese ihre Hebesätze anpasst und so dafür sorgt, dass sie nicht mehr Grundsteuer einnimmt als vor der Reform.

Besonderheiten bei Geschäftsgrundstücken

Hier soll das sogenannte vereinfachte Sachwertverfahren angewendet werden. Begründet wird dies damit, dass bei Geschäftsgrundstücken keine statistischen Daten erhoben werden. Abgestellt wird dabei auf die gewöhnlichen Baukosten eines Gebäudes und den Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils.

Im Sachwertverfahren ist

  • der Sachwert der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) ausgehend von den Herstellungskosten unter Berücksichtigung der Alterswertminderung zu ermitteln
  • der Sachwert der baulichen Außenanlagen und der sonstigen Anlagen nach Erfahrungssätzen oder nach gewöhnlichen Herstellungskosten zu ermitteln, soweit sie nicht als besonders objektspezifische Grundstücksmerkmale zu berücksichtigen sind

Der Bodenwert ist vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Hier kann auf geeignete Bodenrichtwerte zurückgegriffen werden. Selbstständig nutzbare Teilflächen sind gesondert zu berücksichtigen.

Die Summe aus den Sachwerten der baulichen Anlagen einschließlich der baulichen Außenanlagen, der sonstigen Anlagen und des Bodenwerts ergibt dann einen vorläufigen Sachwert des Grundstücks,

  • der an die allgemeinen Wertverhältnisse auf den Grundstücksmarkt anzupassen ist
  • bei dem nach der Marktanpassung ggf. besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale – also wert-beeinflussende Umstände – zu berücksichtigen sind (zum Beispiel: mit Zu- oder Abschlägen),
    um zum Sachwert des Grundstücks zu gelangen.

Ziel ist es aber auch, das bisherige Verfahren bezüglich der Grundsteuer zu vereinfachen. Außerdem sind einige Angaben nun nicht mehr anzuführen – wie z. B. die Höhe des Gebäudes oder die Heizungsart.

Bis zum 31. Dezember 2019 muss das neue Grundsteuergesetz „stehen“. Bis dahin heißt es abwarten, wie die endgültigen Regelungen festgelegt werden. Es kann sich durchaus noch was tun, da einige Bundesländer alternative Berechnungsmodelle durchsetzen möchten. Wie sich die Grundsteuerzahlungen auf Unternehmen auswirken werden, lässt sich aufgrund des Gemeinde-spezifischen Parameters bei der Berechnung sowieso nicht pauschal vorhersagen.

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